등기부 등본 제대로 보는 법

전세사기가 늘어나며 피해자가 많이 발생하고 있습니다. 등기부 등본을 꼼꼼히 확인하시고 최소한의 피해라도 막을 수 있으려면 제대로 볼 줄 알아야 합니다.  발생등기부 등본에는 표제부, 갑구, 을구 가 있습니다.

1. 표제부에서 계약할 부동산이 맞는지 확인한다

건물의 주소와 내역등을 확인합니다.

등기부등본 표제부

2. 갑구에서 소유권 변경여부와 횟수를 확인합니다

등기부등본 갑구 을구

많은 사람이 사고팔고 했다면 위험한 물건일 확률이 높습니다. 정상적인 집은 많은 사람이 사고팔고 하지 않습니다.(단기간에)

3. 을구에서 담보와 채무사항을 확인합니다.

을구가 제일 중요합니다. 담보와 채무사항이 기제 돼 있기 때문입니다. 무슨 은행에 근저당이 잡혀 있다던가 어떤 신탁회사에 신탁으로 소유권이 이전되어 있다던가 하는 내용을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

담보 신탁

담보 신탁을 하는 이유는 은행을 끼고 대출을 하는 것보다 신탁회사를 통해 건물을 평가받고 더 많은 돈을 빌릴 수 있기 때문입니다. 그렇게 해서 신탁 등기를 하게 됩니다. 그러면 소유권은 신탁회사에 넘어가게 됩니다. 신탁 등기가 있는 상태에서 계약을 체결을 했다면 나중에 신탁 등기가 없어져도 문제가 될 가능성이 있습니다. 신탁 원부 확인을 하셔야 합니다.
신탁 원부를 확인하시고나서 신탁이 없어진 날짜와 나의 입주 날짜를 맞춰봐야 합니다. 그리고 신탁이 있다면 계약은 신탁 회사와 전·월세 계약을 해야 합니다. 개인과 거래를 하게 된다면 이를 무권계약 즉 권리가 없는 사람과 계약하게 되는 것입니다. 개인이 집주인인 것처럼 속여서 계약을 하는 경우가 종종 있다고 하니 조심하시길 바랍니다. 이것은 명백한 사기행위입니다.

4. 제도적 보완이 필요한 등기부등본

우리나라의 등기부등본의 현실은 그렇게 좋지 않습니다. 부동산과 관련된 여러 사실들이 다 나와 있을거라고 생각하지만 그렇지 않습니다.
전세권 설정이나 임차권 설정을 하지 않는 이상 등기부에는 나오지 않습니다. 전세권 설정을 의무화하여 누가 들어왔었고 얼마에 살고 있는 지를 모든 사람이 알 수 있도록 해야 전세 사기·사고를 막을 수 있습니다. 우리나라의 등기부등본에는 현재 사실만을 보여주는 공시력만 있고 공신력은 없습니다. 이렇게 된 데에는 남북분단으로 인한 이유로 이런 상황이 발생했다고 합니다. 남한에 부동산이 있는 사람이 분단으로 북한에서 지내게 됐다가 남한으로 넘어와서 자신의 부동산 소유를 주장한다면 소유권이 이 사람에게 넘어갈 수 있다는 말씀입니다.

5. 전세 사기를 피하기 위한 방법

• 여러 공인 중개사 사무소를 방문해서 정보를 얻고 객관화하는 과정이 필요합니다.
• 등기부등본은 본인이 직접 떼어보셔야 합니다. 남이 떼어주는 것은 믿으시면 안됩니다. 충분히 위조가 가능합니다.